부동산 읽어주는 남자의 삼성 특강내용 요약

2021년 10월 15일에 삼성 임직원 대상으로 70만 구독자를 가진 부동산 읽어주는 남자(부읽남)의 강의가 있었다. 각종 재테크 단톡방에서 요약본을 전달받아 정리해 본다. 문제될 시 삭제하겠음.

 

• 무주택자는 집사라.
• 1주택자는 2주택까지는 괜찮다.
• 본인 연봉의 10배 가격의 집에 살고 있지 않다면 너무 하급지에 살고 있는 것. 비싸다고 나쁜 것이 아니다. 오히려 지금 안 좋은 집에서 거주하고 있는 것이 더 나쁠 수 있다.
• 지금은 상승장 후반이라 다주택자는 정리를 해서 추수를 하고, 젊은이들은 무리한 갭투자는 하지 마라.
• (삼성전자 직원들에게) 너네 높은데 보지 마라 그만큼 부자 아니다. 10억 언저리가 너네 위치다. 좋은 동네 살면 돈 많이 들어서 못 버틴다. 눈 낮추고 살아라.
• 3년 뒤면 집값 떨어질 거라고 지금 왜 사냐고 하는데, 막상 청약 경쟁률은 600대 1인 것이 현실. 수요는 많은데 공급이 턱없이 부족하다.
• 너무 걱정하지 말고, 그렇다고 올인하지 말고 부동산 공부, 투자 병행해라. 할 일 다 하면서도 가능하다.
• 미혼이면 차 BMW 타지 말고 소득의 70%는 모아라.
• 실거주할 아파트 사라. 일단 사둬라. 지나고 나면 돌아오지 않으니 곧바로 움직여라.
• 내가 볼 때 좋고, 살고 싶은 마음이 들면 그건 좋은 물건이 맞다.
• 지난 30년을 뒤돌아봤을 때 폭등기가 10년, 상승이 20년, 횡보가 두 번뿐이었다. 당신은 어디에 베팅하겠는가?
• 기다려볼까요? 보다는 뭘 해야 할까요 라는 자세로 접근하라.
• 축구경기로 비유해 보면 지금은 후반전 75분. 아직 경기가 끝나지 않았다. 
• 좋은 아파트를 찾을 때, 동급 동네 친구한테 내가 무슨 동, 무슨 아파트로 이사 간다고 얘기했을 때 표정이 썩으면 상급지다.
• 질투 반, 부러움 반의 느낌이 나지 않으면 섣불리 가지 마라.
• 타운하우스, 전원주택 추천하는 친구는 의절해라.
• 삼성은 그래도 돈 많이 버니까 도전을 많이 해보시라.
• 연봉 상위 4%라고 부자 4%는 아니다. 내가 삼성 다닐 때 백수이던 친구가 이제 취업하는데 그 친구는 2003년에 집이 3채더니 지금은 90억대 부자다.

 

 

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Q&A 요약

Q. 부동산 상승세 앞으로 어떻게 될까?
A. 결과적으로 상승세 이어진다. 먼저 왜 시장이 올랐는지 생각해보자. 다주택자를 규제하는 정책 때문이었다. 세금을 부과할 테니 집을 팔라는 정책과 실거주하지 않고 전세로 갭투자 하는 것도 문제니 실거주하라는 정책이었다. 이 같은 이유로 전, 월세 물량이 줄어들기 시작하고, 실거주 물량이 줄어들지만 서울에는 자꾸만 사람이 모인다. 그 이유 중 하나가 실거주 정책 때문인데, 실거주할 필요가 없는 사람들이 규제로 인해 실거주를 해야 하는 상황이 되었다. 예를 들어 전원주택 살던 사람도 전원주택을 팔고 서울로 실거주하게 되는 케이스가 생겼다.
전체 임대차의 85%가 민간(개인)이 공급하는 것이고, 나머지 15%만 겨우 공공에서 공급하는 물량이다. 이 중 10%만 실거주로 서울로 들어왔다고 가정해도 16만 세대의 공급이 감소한 것과 비슷하다. 참고로 서울은 160만 세대의 물량이 있다. 다주택자를 규제하는 정책을 시행하기 전에 10만 세대의 공급량을 제공했어야 했다. 줄어든 16만 세대는 80조 원의 금액에 달한다. 국가 예산이 400조인데 공공사업으로 80조를 투자한다는 건 불가능하므로 민간공급에 의지할 수밖에 없다. 그러니 현재 공공에서 공급할 수 있는 게 원룸이나 오피스텔과 같은 일시적인 물량만 가능한 것이다. 

하지만 사람들의 기준이 높아졌고 내가 살고 싶은 동네에 살고 싶은 욕구가 강해졌고 이런 심리의 영향으로 '똘똘한 한채'의 개념이 부각되었다.

2019~2020년에 실거주 요건 때문에 세입자가 쫓겨나는 일이 생기다 임대차3법을 제정했으나 오히려 역효과, 집값 상승에 불을 지핀 꼴만 되고 말았다. 집값 상승을 해결하려면 앞서 실시한 정책을 취소해야 하는데 그러한 움직임은 전혀 없다. 결과적으로 집값은 연일 상승세. 축구로 비유하면 후반전 75분 정도인 상황으로 비유할 수 있다. 주택 보유 수별로 정리해 보면 이렇다. 

 

무주택자

축구로 비유하면 무주택자는 0:1로 지고 있는 상황이라고 생각해보자. 이때 공격할 것이냐 수비할 것이냐의 기로에서 무주택자는 공격을 해야 한다. 여기서 가격이 조금만 더 오르면 앞으로 절대 집을 살 수 없기 때문이다. 급등하는 시장에서 사는 게 맞냐고 묻는 이에게 지금은 사면 오르는 시장에서 왜 안 사냐고 되묻고 싶다. 무주택은 사는 것을 추천한다. 그렇다면 어떤 것을 사야 할까?

 

1. 우선 30평대 500세대의 아파트를 찾아보자.

진짜 이상하고 특이한 것만 아니라면 집값은 오른다.

아파트를 사는 것만으로도 상위 50% 정도 되는 물건을 고른 것이다.

 

2. 자금이 부족하다면 내가 살 수 있는 30평대 500세대의 아파트를 찾아 조금 멀리 떨어진 곳으로 가자.
무주택자도 투자해서 벌 수 있는 시장이지만 자본금이 너무 적다면 스킵한다. 축구경기 후반전에는 정말 잘해야 한다. 애매한 시골을 살 것이라면 안 사는 게 낫다.

1주택자

축구로 치면 1:1의 상황, 1주택자는 상태적 박탈감이 느껴진다. 즉, 내가 가고 싶은 곳으로 갈아타기가 어려운 상황이나 내 연봉이 10배 정도의 집값이면 시도해볼 만하다. 삼성전자 무선사업부 맞벌이 부부의 경우에는 10~15억의 집도 구해볼 만하다. 현재 자산 대비 집값의 비중이 적은 곳에 1주택으로 거주하고 있다면 더 상위권으로 점프할만하다.

유의할 점은 실거주 요건 2년을 채운 경우(세금 이슈), 가고 싶은 집과 구입할 수 있는 집의 기준을 갖고 이동해야 한다.

 

다주택자

다주택자는 축구로 치면 1:0으로 이기고 있으나 선수들이 퇴장당해 수비를 해야 하는 상황이다. 이번 장에서 번 것 같지만 막상 세금 때문에 번 것 같지가 않은 기분이 든다. 상승장이라 정부 규제가 매우 촘촘하다. 규제를 피해 돈 벌기 정말 어렵다. 상승장 초반에는 패기와 깡으로 돈을 벌지만 상승장 후반에는 진짜 투자 실력이 필요하다. 세금을 견딜 수 있는지, 특히 종합부동산세를 잘 계산할 것. 연봉의 30% 이상이 종부세로 지출된다면 위험할 수 있다. 특히 전세금 받을 것을 세금 납부에 쓴다면 일부 정리해야 한다. 

보유세를 피하기 위해 세 번째, 네 번째 이상 주택은 양도세 50% 내고 매도한다. 나머지 두 채 중 1채는 명의를 변경하여 1인이 1채만 갖고 있도록 한다. 봄에는 모내기를 하고 가을에는 추수를 하듯, 지금은 추수의 계절이다.

 

마지막으로 다주택자를 꿈꾼다면, 하락장에 생각해 보자.