금리인상하면 부동산 가격이 하락할까?

이상우 대표님의 말씀을 정리했다. 금리인상에 대한 내 생각도 일치함. 남편이 금리인상에 대해 걱정하기에, 우리는 고정금리로 대출을 받았고 변동금리는 마이너스통장(이자만 상환하면 됨)뿐이니 부담이 없다고 말해주었다. 금리인상은 자리를 빌려 장사하는 소상공인만 피 보는 정책이라고 생각한다.

 

금리 인상이 부동산 시장에 주는 영향

예상외로 금리는 중요하지 않다. 금리가 오르면 부동산이 폭락한다? 한국의 경우 그렇지 않다. 금리가 올라가면 이자 부담이 커지는데, 이자도 대출이 있어야 부담스러운 것이다. 그런데 지금 대출이 되는 상황인가? 나라에서 대출을 막았는데. 그러니 금리를 올려봤자 대출을 받지 못하니 부동산에 끼치는 영향은 없다.

조금 더 자세히 말하면 주택 가격이 9억 원까지만 LTV40% 대출이 나오고, 15억 원을 초과하면 대출 가능 금액이 0원이다. 그러니 대출을 가장 많이 받을 수 있는 주택은 9억 원 이하 주택만이다. 금리인상의 영향은 9억 원 이하 주택 대출자에게만 적용되고 15억 원 초과 주택은 대출이 없기 때문에 금리 영향을 안 받는다.

비싼 집은 근저당이 없다. 비싼 집에 들어오는 전세입자들도 대출이 없다. 우리나라는 돈이 많을수록 대출이 없고, 가진 돈이 적을수록 대출도 많다. 금리인상 영향을 따지자면 오히려 지방이 영향을 많이 받을 것이다. 5억원 미만 주택은 고정금리로 대출을 많이 해준다. 고정금리면 금리가 오르지 않으니 또 상관이 없는 것이다. 따라서 주택은 금리 영향이 생각보다 적다.

예를 들어, 상가를 샀다고 치자. 코로나 여파로 장사가 잘 안되다 보니 공실로 두게 되면 임대로가 안 나온다. 그 와중에 대출을 많이 받았으면 임대수입이 없으니 적자가 발생하고 적자가 누적되면 파산하게 된다. 상가는 금리인상의 영향을 받는다.


금리가 오를 때 따라오는 것이 인플레이션이다. 경기과열이란 뜻으로 지금 월세가 오르고 있다. 따라서 금리가 오르는 것을 월세 상승으로 헷지가 된다.

부동산 하락론은 어떻게 받아들여야 할까?

부동산 하락론자는 2027~2028년에 3기 신도시 약 30만 호가 입주한다는 사실 하나로만 과장해서 말을 한다. 나머지 집은 새로 짓는다는 사실을 빼놓고 이야기를 하고 있다. 주택 시장만 보면 주택 입주, 플러스 요인과 주택 멸실이라는 마이너스 요인이 동시에 진행된다. 30년 전에 1기 신도시를 공급할 때는 주변의 논밭을 밀고 아파트를 지었기 때문에 입주라는 플러스 요인만 있었다고 생각한다면 이제는 멸실도 생긴다.

 

2027년, 28년까지 앞으로 5~6년이 남았는데 그간 멸실되는 주택이 하나도 없을까? 이는 너무 안이하고 낙관적인 추정이다. 플러스, 마이너스 요인을 고려하면 순 증가량은 예상보다 적을 수도 있다. 앞으로의 공급계획만 중요한 게 아니라, 어떻게 끌고 갈 것인지 누락시키지 않고 이야기해야 한다.

결론: 올해는 부동산 가격이 떨어질 일이 없다.