무주택자, 1주택자가 아파텔을 매수해야 하는 이유

부동산 스터디 카페에 올라온 고라파덕90님의 글을 발췌해 왔다. 무주택자는 물론 1 주택 보유자가 아파트형 오피스텔(아파텔)을 매수해야 하는 이유에 대하여.

 

1 주택자가 아파텔을 매수해야 하는 이유

​1. 아파텔을 추가로 매수해야 취득세가 4.6%로 저렴하다. 현재 시점 기준으로 아파트는 2채 매수 시 취득세 8.8%, 3채 매수 시 13.2%로 급등한다. 아파텔은 몇 채를 사더라도 취득세 4.6%로 고정되어 있다. 

2. 1 주택자가 주택담보대출이 있을 경우, 아파텔은 주담대 70%까지 가능하다. 아파트는 주담대가 불가하여 현금으로 매수해야 한다.

다만, DSR을 감안해야 하므로 보험사 대출(삼성생명/삼성화재 등)을 이용한다. 메이저 업체이므로 신용점수 하락이 없으며 이렇게 빌린 돈으로 2차, 3차 투자도 가능하다. 예를 들어 전매 가능한 아파텔 분양권 등

3. 원금 상환에 대한 부담이 없다. 아파트는 원리금을 동시에 상환해야 해서 매달 고정지출이 늘어나는 부담이 커서 추가 투자가 상당히 고민스럽다.

4. 자금조달 계획서를 제출하지 않는다. 조정지역, 투기과열지구에 있는 아파트나 빌라를 매수할 경우 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 하지만 오피스텔은 제출의무가 없다.

5. 임대사업자 신청이 가능하다. 아파트는 불가한 임대사업자 신청이 오피스텔은 가능하며, 10년 동안 임대사업자를 유지할 경우 다주택자 양도세 비과세 혜택도 있다.

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가격이 오르는 오피스텔의 조건

1. 역세권 : 도보 8분 이내의 거리에 지하철 역이 있을 것

2. 신축 : 지어진 지 5년 이내일 것

3. 브랜드 : 메이저 브랜드, 힐스테이트, 이편한세상, 푸르지오 등등

4. 대단지 : 500세대 이상의 대단지일 것, 오피스텔의 단점인 비싼 관리비가 많이 내려가고 커뮤니티가 들어온다.

5. 교통 호재 : 기존 역세권 외에 추가로 한 개 노선 이상의 지하철이 들어올 예정인 지역

​6. 투룸 이상 : 아파트를 대체하려면 최소한 방이 2개, 기본은 3개여야만 한다. 원룸은 아파트를 대체할 수 없다. 이 부분이 가장 중요하다. 개인적으로 원룸이나 1.5룸인 오피스텔은 여전히 사면 안 된다고 본다. 

7. 근처의 아파트 대비 강점이 있을 것 : 인근 아파트에 대체할만한 평형이 없다거나, 초등학교가 근처에 있다거나, 대형마트가 가깝다거나 지하철역이 더 가깝다든지 등 특징적인 강점이 있어야 한다.

​8. 소유자 중심 관리단 구성 : 분양가 대비 2배 이상 가격이 오른 아파텔은 모두 강력한 관리단이 있다. 삼송이편한세상시티, 킨텍스, 위례, 광교 등등

 

그간 오피스텔은 오르지 않는 것이라는 인식이 강했으나 시대가 달려졌고 오피스텔이 달라졌다. 아파트를 대체할만한 좋은 오피스텔이 분양을 시작하고 있고 실제로 아파트 못지않은 사례가 생기면서 사람들의 시선도 달라졌다. 과거의 편견에서 벗어나 유연하고 시각으로 평가하고 분석해야 한다.