2022 서울머니쇼 올해의 부동산 전략 by 이상우

5월 12일부터 14일까지 2022년 서울머니쇼가 진행 중이다. 믿고 보는 이상우 대표님 Pick! 올해 오르는 부동산과 무주택자, 1주택자, 다주택자의 포지션별 행동강령에 대해 정리해 본다.

무주택자, 1주택자, 다주택자 행동강령

• 무주택자: 가만히 있지마라. 청약이든 집을 사든 뭐라도 하고, 이제는 청약당첨을 기대하는 것 추천하지 않는다.
• 1주택자: 상급지로 이동은 유효, 핵심지로 가려는 노력이 필요하다.
• 다주택자: 공시가격 1억원 이하 같은 비규제지역 매수는 멈출 때. 그건 작년 같은 비정상적인 상황에서만 통한다. 앞으로는 어려울 것이다.

다주택자 양도세 한시적으로 감면해 주었지만 과연 얼마나 매물이 나올지 의문이다. 이미 임대사업자 등록해 두어서 팔 수도 없을텐데.

저가 주택 보유자만 움직이고 좋은 주택 보유자는 그래도 안 팔 것이다.

 

윤 정부 대응방법

1. 이번 5년간은 강남 3구와 1기 신도시(분당)를 추천한다.
2. 비규제지역, 비과세 기웃거리지 말고 좋은 걸 사시길 바란다.
3. 요즘 매도 안 된다. 선매수 후매도 금지! 꼭 팔고 사시라.
4. 서울은 집만 낡은 게 아니라 상가, 오피스도 낡았다. 저게 새것이되면 임대료가 어떻게 되겠나?
   
   

앞으로 해야 할일

2022년은 하락하지 않을 것으로 본다. 작년과는 다른 양상이지만 전국적으로 상승하고 있다. 

현재상황: 땅값이 너무 많이 오름(분양을 못함) + 인건비 인상 + 자재비 인상 = 착공이 안됨
인테리어 할 사람들 서두르시라. 원자재 가격이 폭등한 것을 인식하고 받아들여야 한다. 앞으로 자동차도 그렇게 될걸? 

 

상저하고(상반기에 저조하고 하반기에 뛰지 않을까? 추측)

강남 같은 곳은 매도자가 부르는 게 값이 될 듯.

지금은 이왕이면 큰 평형으로 진입해야 한다. 거거익선이라고, 큰집에 대한 열망은 앞으로 더 커질 것이고 큰 집이 부족하다.

서울 땅 사시라

연 4%씩 지가가 상승하고 있는데 분양가 상한제 지속할 수 있는가?

한국부동산원에서 발표하는 토지 가격 상승률이 꾸준히 오르고 있다ㄷㄷ 보수적인 한국부동산원에서도조차 이렇게 발표함.

정부가 주택규제를 하면 할수록 지가는 상승한다. 사람들이 땅을 사기 때문이다. 그래서 꼬마빌딩도 오른 것.

 

삼성동 한국전력부지가 2014년에 10조원이었는데 2022년 현재 22조원. 그래서 서울은 땅을 사야 한다.

중국은 개인이 땅을 소유할 수 없는데도 부동산 가격이 오른다. 홍콩은 용적률이 그렇게 높은데도 가격이 오른다. 그러면 한국은?

 

내재가치=토지가격+전세가격

인플레이션에는 전세가가 오르기 마련 이다.
최근에는 전세가 아니라 월세가 많이 오르고 있는데, 금리가 오르면 월세는 더 빠르게 오를 수 있다.
투자용으로 매매한다면 전세가, 임대료가 오를 동네를 사야한다.
앞으로는 멸실때문에 수급이 전혀 맞지 않을 것이다.

재건축, 재개발

재재는 빨리빨리 끝내서 입주하는 게 장땡이다. 조합원의 분담금 이슈로 인해(인건비+자재비 인상=건축비 인상), 의견 통합이 되는 아파트만 사업이 가능할 것이다. 시간가치의 중요성을 인지하는 조합만 진행이 가능 할 것. 시간이 흐를수록 진행하기는 더 어렵지 않을까? 인플레이션으로 공사비용은 더 오를테니.

재개발이나 재건축이나 둘다 변수가 많고, 오히려 27~28년 된 아파트가 투자처가 아닐까?

 

암사동 선사현대 리모델링! 공사금액이 1조원. 2000년 준공. 용적률 393%

가락쌍용아파트도 공사비 8천억원. 

출처: 호갱노노

토월그랜드타운 창원 7189세대를 리모델링한다고 한다. 이것도 1조쯤?

 

 

결론: 강남3구와 1기 신도시 사라. 40평대 방 4개인 집 추천. 비규제지역 가지 마라.